Актуальность исследования рынка краткосрочной аренды жилья в Чите определена тем, что город является центром притяжения жителей из районов Забайкальского края, которые приезжают на короткий срок с целью получения медицинских услуг, отдыха, командировок, поступления в вузы.
Для выявления исследований по данной проблематике использовалась российская платформа «Elibrary.ru» (по состоянию на январь 2023 г.). Количество публикаций в электронной библиотеке по аренде жилой недвижимости за 2022 г. составило 154. Из них почти половина публикаций – 44 % (68 шт.) посвящена проблемам и правовым механизмам регулирования рынка аренды недвижимости [1], 32 % (50) – становлению и развитию арендных отношений, а также способам повышения доступности аренды жилья [2], 15 % (23) – вопросам ценообразования и сравнению цен на жилую недвижимость в разных регионах [3], 9 % (13) – влиянию современных онлайн-платформ на жилищную политику [4].
Работ по городской микрогеографии рынка недвижимости, подразумевающих исследование территориальных различий между центром и периферией, привокзальными (припортовыми) и спальными районами, промышленными и рекреационными территориями, в электронной библиотеке «Elibrary.ru» не обнаружено. Работ по исследованию рынка краткосрочной аренды жилья в Чите ранее не проводилось. Однако нельзя не отметить, что рынок аренды жилья уже попал в сферу изучения географии, но это исследования влияния глобальных процессов образования экономических платформ на формирование городской конкурентной среды и проблем работы крупных гостиниц [5].
Цель исследования – экономико-географический анализ оценки краткосрочной аренды жилой недвижимости Центрального района Читы.
Материалы и методы исследования
Первоначальным методом исследования стал пространственно-статистический анализ данных онлайн-платформы «Авито» с целью выявления особенностей территориализации рынка в Чите.
Главным методом исследования является сравнительно-географический, который позволил авторам выделить территориальные различия в плотности предложений в разрезе кварталов ЦР. На основе выявленных различий авторы выделили несколько секторов, что можно признать реализацией метода географического зонирования. Проведенное зонирование показало направление территориальных различий в направлении «центр – периферия».
Выявленные пространственные различия получили визуализацию в виде картографического выражения.
Результаты исследования и их обсуждение
Город Чита находится в Восточной Сибири и является административным центром Забайкальского края. Это крупный транспортный узел, расположенный на площади 534 км².
По оценке Федеральной службы государственной статистики численность населения (постоянных жителей) Читы в 2022 г. составила 350 047 чел. [6]. Плотность населения невысокая – 655 чел./км². Промышленность Читы представлена предприятиями строительной индустрии, машиностроения, энергетики, предприятиями добывающей промышленности, пищевой отрасли [7].
Территория города разделена на четыре административных района: Железнодорожный, Ингодинский, Центральный и Черновский. Каждый из районов отличается особенностями демографического, социально-экономического, культурного развития, обусловленными историей формирования районов, выгодами экономико-географического положения.
Наиболее развитым в социально-экономическом отношении является Центральный район (ЦР) Читы. На востоке и юге ЦР граничит с Ингодинским районом, на западе – с Железнодорожным. С западной и южной частей граница района проходит по р. Чита, а с восточной части – по ул. Столярова. С севера к району примыкает лесной массив.
В настоящее время территория ЦР составляет 83,76 км², площадь застройки 200 га, в состав района входят два поселка: Каштак и Ясный; 12 микрорайонов: Северный, Кольцевой, Сенная Падь, Солнечный, Геофизический, Светлый, Чистые поляны, Гвардейский, Октябрьский, Отрадный, Каштакский, Царский, 138 улиц (в том числе переулки), 41 садовое товарищество.
Район является самым населенным в городе. Согласно данным Росстата от 27.07.2022 численность постоянного населения района на 01.01.2022 года составляет 121 605 чел. [3]. Плотность населения – 1452 чел./км². Удельный вес численности населения района — 34,7 % от общей численности городского округа «Город Чита».
По территории района проходит железная дорога протяженностью около 3,5 км, находится железнодорожная станция Чита-II сквозного типа, осуществляющая пассажирские и почтово-багажные перевозки. Основная протяженность троллейбусных линий приходится на ЦР. Сеть автомобильных дорог с твердым покрытием имеет выход на загородные автотрассы: Чита – Улан-Удэ, Чита – Хабаровск. На территории района расположен аэродром РОСТО севернее п. Каштак [6].
Центральный район динамично развивается и обладает мощным экономическим потенциалом. На его территории расположено 5089 организаций, предприятий, учреждений различных форм собственности и организационно-правовых форм. Основными отраслями являются: энергетика, связь, машиностроение, пищевая отрасль. <…> В районе сосредоточено около 3000 объектов потребительского рынка. Это составляет 49,2 % от общего числа объектов по городу. Из них предприятий торговли порядка 2000, общественного питания – 380, количество предприятий по оказанию услуг – 480 [8].
На территории района находятся ведущие объекты социальной инфраструктуры: учреждения здравоохранения, образования, культуры. В ЦР активно развивается строительство. За последние годы увеличилось строительство зданий, появились новые микрорайоны. Введение в эксплуатацию новых жилых объектов создает благоприятные условия для расширения рынка аренды жилой недвижимости.
В представленной работе было использовано общепринятое деление жилой недвижимости на классы: элит-класс, бизнес-класс и эконом-класс [9].
В процессе исследования было выявлено, что преобладающее число предложений посуточной аренды жилья приходится на ЦР Читы (всего предложений по городу – 505, из них в ЦР – 399). Его доля составляет 79 % от всего объема рынка краткосрочной аренды (данные на январь 2023 г.). Поэтому в данной статье именно этот район был выбран для анализа.
В Центральном районе, по данным сайта «Авито», преобладающая часть предложений – 88 % (352 из 399) представлена объектами недвижимости эконом-класса. Из всех предложений по эконом-классу 71 % (286) составляют однокомнатные квартиры (рис. 1), 15 % (58) – двухкомнатные и 2 % (8) – трехкомнатные. Квартиры бизнес-класса занимают – 11 % (43), а элит-класса всего 1 % (4). Из этого следует, что объекты эконом-класса, в особенности однокомнатные квартиры, – самый востребованный вид жилой недвижимости в Чите. Это объясняется низкими затратами на временное размещение гостей города.
Из таблицы видно, что однокомнатные квартиры эконом-класса предлагают минимальную стоимость аренды – 1300 руб./сутки и соответственно минимальную среднюю стоимость аренды – 1859 руб./сутки. Для сравнения в Москве средняя цена аренды за сутки аналогичного жилья составляет 2563 руб./сутки, в Новосибирске – 2249 руб./сутки, Иркутске – 2413 руб./сутки, Улан-Удэ – 1808 руб./сутки, Хабаровске – 2075 руб./сутки, Владивостоке – 2733 руб./сутки. Данные для расчета средней цены взяты с платформы «Cian.ru».
По данным на конец 2022 г. средняя стоимость аренды квартиры в Чите за сутки составляла 2991 руб. Средний диапазон цен на краткосрочную аренду недвижимости элит-класса варьировался от 2700 до 10000 руб./сутки; бизнес-класса – от 1500 до 5000 руб./сутки; эконом-класса – от 1300 до 4000 руб./сутки. Такой широкий диапазон цен обусловлен многими факторами: состояние объекта недвижимости (качество ремонта, наличие балкона), местоположение дома, возраст здания, этажность, уровень инфраструктуры района, благоустройство придомовой территории.
Применив картографический метод исследования, авторы разделили ЦР на секторы плотности сдающихся объектов жилой недвижимости: I–VI (рис. 2).
Рис. 1. Краткосрочная аренда жилья Центрального района г. Читы (декабрь 2022 г.)
Стоимость предложения на рынке краткосрочной аренды жилья Центрального района г. Читы (руб./сутки, декабрь 2022 г.)
|
Класс жилья |
Минимальная стоимость |
Максимальная стоимость |
Средняя стоимость |
|
Элит-класс |
2700 |
10000 |
4875 |
|
Бизнес-класс |
1500 |
5000 |
2826 |
|
Эконом-класс: |
|||
|
– однокомнатные |
1300 |
3000 |
1859 |
|
– двухкомнатные |
1600 |
4000 |
2421 |
|
– трехкомнатные |
2000 |
4000 |
2978 |
Рис. 2. Плотность сдающихся объектов жилой недвижимости
Сектор с самой высокой плотностью предложений – II (115 предл./км2) ограничен улицами: Бутина, Угданская, Красноармейская. Этот сектор площадью 1,17 км2 выделяется на фоне остальных большим количеством предложений, превышая следующий сектор по данной величине в 3 раза. Это объясняется сосредоточением важных социальных объектов. Так, например, здесь находится значительная часть объектов высшего образования: корпуса Забайкальского государственного университета (ул. Чкалова, 140; ул. Бабушкина, 125; ул. Бабушкина, 129; ул. Бабушкина, 143; ул. Журавлева, 48; ул. Бутина, 65; ул. Кастринская 1/1; ул. Кастринская 1/2). А также ссузы: Читинский техникум отраслевых технологий, Читинский техникум железнодорожного транспорта (филиал ЗабИЖТ); профессионально ориентированные школы: многопрофильный лицей (филиал ЗабГУ), лицей для одаренных и творческих детей (филиал ЗабКУИ). На территории сектора расположены основные предприятия розничной торговли города: ТК «Центральный», ТК «Старый рынок», ТЦ «Ся-яН», ТЦ «Европейский», ТЦ «LikerkaPlaza», ТЦ «Империал», ТЦ «Меркурий», ТЦ «Галерея», ТЦ «Фестиваль», ТЦ «Город Мастеров», ТЦ «Березка», ТЦ «Виктория», ТЦ «Панорама», ТЦ «Богилья», ТЦ «Искра», ТЦ «Елизаветинский», ТЦ «Мона Лиза», ТЦ «Караван», ТЦ «PLAZA». Объекты здравоохранения: Забайкальский краевой центр медицинской реабилитации, поликлиническое подразделение № 2, железнодорожная поликлиника, многопрофильные медицинские клиники («Аркмед», «Здоровье»). Культурные объекты инфраструктуры: Забайкальская краевая филармония им. О.Л. Лундстрема, театр песни и танца «Забайкалье», центральная детская музыкальная школа им. Б.Г. Павликовской, дворец молодежи «Мегаполис». Среди памятников архитектуры отметим Читинский почтамт, кинотеатр «Родина», памятник борцам за советскую власть в Забайкалье, дом архитектора Никитина, особняк Полутова и др.
В южной части сектор II находится в непосредственной близости с железнодорожным и автовокзалами. Сектор имеет разветвленную сеть аптек, предприятий общественного питания. Все это свидетельствует об очень развитом уровне инфраструктуры, высокой транспортной доступности и эстетической привлекательности данного сектора. Этот сектор пользуется большим спросом среди местного и приезжего населения, поэтому количество предложений на 1 км2 превышает все остальные в несколько раз.
Показатель плотности сдающихся объектов во всех направлениях от сектора II уменьшается, но с разной интенсивностью. Сектор IV, граничащий с II на северо-востоке по ул. Угданской, продолжаясь вдоль по тем же улицам до лесопарковой зоны, снижает плотность сдающихся объектов жилой недвижимости до 41 предл./км2. На этой территории уровень транспортной освоенности достаточно высок, имеются несколько парковых зон отдыха, медицинских учреждений городского и краевого значений, развита сеть торговли, объектов общественного питания. Но в отличие от предыдущего сектора, с которым они имеют одинаковую площадь, в этом отсутствуют архитектурные памятники, культурные объекты, образовательные учреждения среднего и высшего звена, плотность инфраструктурных сооружений гораздо ниже.
Следующий по убыванию плотности сектор – I с площадью 1,01 км2. Плотность сдающихся объектов жилой недвижимости – 39 предл./км2. Ему соответствует территория, ограниченная улицами: Бутина, Бабушкина, Столярова, Амурская. Этот сектор является частью исторического центра г. Читы, поэтому здесь находится большое количество объектов старинной и современной архитектуры: (храмы, соборы, церкви, дома купцов, офицеров, доходные дома). Также в этом секторе расположены объекты высшего и среднего образования: Забайкальский институт предпринимательства, Читинский институт (филиал БГУ), Забайкальский государственный университет, Читинский медицинский колледж, Читинский политехнический колледж. Кроме того, в секторе локализованы объекты здравоохранения (поликлинические подразделения различных ведомств); объекты культуры (Забайкальский краевой драматический театр, Дом офицеров Забайкальского края, Забайкальский краевой краеведческий музей им. А.К. Кузнецова, музейно-выставочный центр Забайкальского края, музей МВД по Забайкальскому краю, Забайкальская краевая универсальная научная библиотека им. А.С. Пушкина, кинотеатр «Удокан»). Имеются в секторе и места рекреации: площадь им. В.И. Ленина, парк «Окружного дома офицеров Российской армии», площадь Декабристов. В данном секторе плотность сдающейся недвижимости снижается из-за невысокой плотности жилой застройки.
Схожим по плотности сдающихся объектов жилой недвижимости (32 предл./км2) является сектор VI. Площадь территории – 0,75 км2. В его состав входят микрорайоны Северный и Царский. Инфраструктура района включает в себя социально значимые объекты: поликлиники, образовательные учреждения дошкольного и школьного звена, предприятия торговли и общественного питания. Местами рекреации здесь служат небольшие площадки для отдыха, Аллея Славы и Мужества, лесная зона, примыкающая к Северному микрорайону с востока. В этом секторе большое количество домов с улучшенной планировкой и построенных в последние десятилетия. Экологическая составляющая городской среды в этих микрорайонах гораздо благоприятнее, чем в историческом центре, транспортная доступность на высоком уровне, но небольшая удаленность от центра снижает плотность сдающихся объектов жилой недвижимости и спрос на нее.
Самую большую территорию в ЦР занимает сектор V, площадью – 3,4 км2 и плотностью сдающихся объектов жилой недвижимости – 25 предл./км2. Одним из факторов, снижающих плотность, является низкая плотность жилой застройки и занятость больших территорий другими объектами. Так, на северо-востоке сектора территория площадью 0,5 км2 занята организациями здравоохранения, где сконцентрированы такие объекты, как краевая клиническая больница, краевой перинатальный центр, краевая детская больница № 2, инновационная клиника «Академия Здоровья», краевой кожно-венерологический диспансер и др. С западной стороны ул. Шилова располагаются городской родильный дом, детский клинический медицинский центр, станция скорой медицинской помощи, клиника медакадемии. Кроме этого, более 1 км2 (30 %) территории занято частной и малоэтажной жилой застройкой, гаражными кооперативами. Концентрация объектов социального обслуживания, образования, культуры в этом секторе невысокая. Транспортная доступность имеет хорошие показатели, общественный транспорт здесь представлен троллейбусами, автобусами и маршрутными такси. В связи с этим предложения по аренде недвижимости в основном сосредоточены в непосредственной близости с линиями маршрутов общественного транспорта. В целом по причинам, описанным выше, сектор имеет низкую плотность сдающихся объектов жилой недвижимости.
Самым разреженным сектором по описываемому нами показателю является сектор III, ограниченный ул. Бутина, Бабушкина, Столярова, стадионом СибВО и лесным массивом. Площадь этой территории – 1,88 км2, плотность сдающихся объектов жилой недвижимости – 18 предл./км2. Экологическая обстановка на большей части сектора благоприятная для проживания. Объекты культуры, образования, обслуживания населения представлены, но не так широко, как в соседних секторах. Сеть общественного транспорта хорошо развита только по ул. Бутина и Бабушкина, на остальной части представлена плохо. Так, например, со спортивного комплекса СибВО, являющегося местом отдыха и занятия спортом и пользующегося большим спросом среди горожан и гостей города, невозможно уехать во многие районы Читы, даже до такого важного объекта, как железнодорожный вокзал, который расположен в 2 км от него. От этого неудобства в первую очередь страдают местные жители, а приезжие не выбирают объекты для аренды, находящиеся в таких труднодоступных местах. Организации здравоохранения здесь представлены хорошо, но большая их часть расположена на севере сектора и тяготеет к границе с соседним сектором IV, где социальная инфраструктура развита лучше и с которым сектор III конкурирует. Кроме того, хорошая экологическая обстановка, отсутствие интенсивного транспортного движения, шумового загрязнения создают здесь благоприятные условия для проживания, поэтому собственники жилой недвижимости в этом секторе предпочитают пользоваться самостоятельно своим имуществом, а не сдавать его в аренду.
Выводы
Впервые для исследуемой территории выявлены особенности территориализации краткосрочного рынка аренды жилья. Проведенный экономико-географический анализ стоимости краткосрочной аренды жилой недвижимости и географическое зонирование ЦР позволяют сделать следующие выводы:
1. Самым востребованным видом жилой недвижимости в Чите являются однокомнатные квартиры эконом-класса.
2. В сравнении с другими административными центрами средняя стоимость аренды однокомнатных квартир эконом-класса г. Читы является самой низкой, за исключением г. Улан-Удэ.
3. Широкий диапазон цен в одной категории жилья обусловлен многими факторами: состояние объекта недвижимости, местоположение дома, возраст здания, этажность, уровень инфраструктуры района, благоустройство придомовой территории, транспортная доступность района.
4. Территориальные различия в ЦР прослеживаются в направлении «центр – периферия».
5. На территориальные различия плотности сдающихся объектов жилой недвижимости влияют следующие факторы: плотность жилой городской застройки, инфраструктурная оснащенность, уровень развития транспортной сети, близость или отдаленность от центра города.